싸미~*

[연말정산] 장기주택차입금 거치기간 없어져.(2009년 세법시행령)

.Tip/금융

예전 글 (주택담보대출 갈아타기 II. 소득공제) 에서

기존 담보대출시 요건이 충족되지 않아 소득공제를 받지 못한 경우에

대출한 금융사(은행)를 바꾸는것으로 소득공제를 받을 수 있다고 언급한 바 있다.

(자세한 내용은 국세청 09년 7월자로 수정된 FAQ 참조하자)

‘장기주택저당차입금’ 이란 항목은 소득공제를 받을 수 있는데

기존의 요건은 다음과 같았다.


조건 변경 전 변경 후 비고
국민주택 85㎡ 이하 85㎡ 이하  
상환기간 15년 이상 15년 이상 변경 가능
거치기간 3년 이하 폐지  
공시지가 3억원 이하 3억원 이하 변경 가능

위 테이블에서 ‘변경 가능’ 이라 함은,

기존 주택에 대해서 새로 저당권을 설정하면 변경(효력)된 사항이 반영된다는 것이다.


즉, 다시 설명하면 다음의 경우는 ‘공시지가’와 ‘상환기간’으로

장기주택저당차입금이라 인정을 하지 않으며, 소득공제를 받을 수 없다.


첫 대출 : 국민주택 규모, 공시지가 4억, 상환기간 10년


이럴때 다음부터 동일 주택에 대해 소득공제를 받으려면 어떻게 해야할까?


[방법 1].  기준시가(공시지가) 적용 시점을 바꾸고 싶다면!!

     “금융기관을 바꿔서 대출금을 이전을 하자”

    - 기존 금융기관의 잔액을 상환하고,

    새로 저당권 설정 후, 대출금(차입금) 이전을 한다.

    - 전환 시점의 기준시가가 기준이 되기때문에, 이전시 공시지가가 3억 이하여야 한다


[방법 2]. 15년 미만 상환기간을 15년 이상으로 연장하고 싶다면!!

    “새로 저당권을 설정후 연장”

     - 새로 저당권 설정 후,

        신규대출금으로 기존 대출금의 상환기관을 15년 이상으로 연장함

     - 연장 신청시 기준시가(공시지가) 가격이 3억이 넘는 경우 적용하지 않음


사례1)

A씨는 기준시가 3억 이하인데, 상환기간이 10년이었다

==> 은행가서 저당권만 새로 설정해서, 상환기간을 연장하자


사례2)

B씨는 기준시가 5억짜리가 올해 3억 이하로 내려갔다.

==> 타은행(기존 은행 말고)가서 대출을 받으면 된다

       이럴때는 전환시점의 공시지가를 기준으로 하기때문이다


[생각]

위 방법이 무조건 좋은 것은 아니다.

저당권 새로 설정시 ‘설정비’가 부과되고,

신규대출시 기존 금리가 인정이 안된다는 것이다.

(요즘은 가산금리가 높다고 해서, 언젠가 내려가겠지 생각하고 있다)


대출금 이자가 많아서 연간 소득공제 한도액인 1,000만원 받는다 하면

매년 170만원 정도 절세가 되는 것이다.

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[궁금] 은행의 소득공제 조건 고시의무가 있을까?

.Tip/금융

소득공제 항목 중에 보면 '특별공제'에 장기주택저당차입금이자 라는 항목이 있다.

국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여,

주택에 저당권을 설정하고, 금융기관이나 국민주택기금으로부터

차입한 "장기주택저당차입금"의 이자상환액을 의미한다.

(2006년 이후 신규대출인 경우 공시지가 3억원 이하라는 조건이 있다)

 

본인의 경우, 작년에 신한은행에서 주택담보대출을 받았었다.

다음 조건으로 대출을 받은것이였는데…

상황 1. “국민주택 + 세대주 + 공시지가 3억원이하”

상황 2. 상환기간 30년 , 거치기간 10년

 

이 상황중, 소득공제를 받기위해서는, “거치기간 3년 이내” 이여야 하는데,

그러지 못한것이다.

 

물론 본인이 소득공제 요건을 잘 몰랐다.

하지만, 은행측에서 이런 점을 고시를 안해줬고,

더욱이 점원이 거치는 길수록 좋죠~~ 라면서 기본 3년 거치기간을 무려 10년으로 늘렸다.

 

(계약이란것이 본인도 은행도 합의를 한 사항이라 둘다 문제가 있었지만)

과연 이런 것들을 고시할 의무가 있을까?

 

1, 2년도 아니고, 앞으로 계속 차입금 (1년 한도 1,000만원)에 대해서

소득공제를 못받을 생각하니 짜증이 나는것이다.

 

대충 따져만 봐도,

매년 1000만원 의 17% (과세표준)면 170만원을 손해 보는것이다.

 

금감원이나 법률상담 통해서 알아봐야겠다.

 

아 신한은행이여~ 화가남!!

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주택담보대출 갈아타기 II. 소득공제

일상으로의초대

이번에 아파트 공시지가가 3억원 이하로 내려가서,

혹시나 소득공제 받을 수 있을까 알아보았다.


국회법률정보시스템 - 소득세법 제112조 (주택자금공제) 참고


주택관련 대출/ 저축에 관한 소득공제 요건

1. 주택마련저축에 해당하는 것

    - 청약저축

    - 근로자주택마련저축

    - 장기주택마련저축


2. 일정 규모이하의 주택

    - 국민주택규모의 주택 (전용면적이 85제곱미터 이하, 일반 34평 이하 정도)

    tip) 다가구주택의 경우, 가구당 전용면적을 기준으로 함

    note) 105제곱미터인 우리 아파트는, 76제곱미터 전용면적으로 해당사항


3. 주택임차자금 조건

    - 계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 차입한 경우

    - 차입금이 아래 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금될 것

┌───────────────────────────────────────────────────┐
│가. 한국은행·한국산업은행·한국수출입은행·중소기업은행 및 「은행법」에 따른
│금융기관                                                                     
│나. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행과 그 중앙회                       
│다. 「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합과 그 중앙회                       
│라. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합과 그 중앙회                   
│마. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합과 그 중앙회                       
│바. 「새마을금고법」에 따른 금고와 그 연합회                                 
│사. 「보험업법」에 따른 보험회사                                             
│아. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서                         
│자. 「주택법」에 따른 국민주택기금                                           
│차. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사                           
│카. 「여신전문금융업법」에 따른 여신전문금융회사                             
└───────────────────────────────────────┘

4. 장기주택저당차입금 조건

    - 3년 이하 거치기관을 포함한, 상환기관 15년 이상

Tip) 기존 전소유주의 채무를 인수하는 경우일때는, 전소유주가 차입한때를 기준

    - 소유권이전등기/ 보존등기일부터 3개월 이내 차입
      단. 채무 인수시 등기일을 기준으로 하지 않음.
      또한 주택취득시 기준시가 3억원 초과시 아래의 '장기주택저당차입금'이라 보지 않음

    - 채무자가 저당권 설정된 주택의 소유자이여야 함

   

    Tip) 다음의 경우에도 장기주택저당차입금이라 본다

    1) 양도소득세 감면대상 신축주택을 취득의 경우, 당해 취득을 목적으로 차입한 경우

    2) 기존 차입자가 당해 금융기관을 바꿔서 차입금을 이전하는 경우
        즉, 다른 금융기관이 기존 금융기관의 잔액을 상환하고, 새로 저당권 설정하면서 차입금 이전
        이때 기준시가는 전환시점의 시가를 기준으로 한다.

    3) 위 요건 갖춘 양도자가 차입 후, 즉시 소유권을 양수자에게 이전 하는 경우

    4) 기존 15년 미만 차입금을 저당권을 새로 설정하고, 상환기관을 15년 이상으로 하여 차입한
        신규차입금으로 기존 차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우
        단.연장 신청시 기준시가/분양권 가격이 3억원을 넘는 경우 적용 하지 않음


5. 기준시가

  위 공제의 조건중 기준시가 3억원 이하라고 나와있다. 기준시가에 알아보면

  국세청이 과세의 표준으로 삼는 기준시가는 다음과 같다

 

  아파트와 같은 공동주택의 경우, 국토해양부에서 공시를 하고 있다.


  물론, 소득세법의 제164조에 따르면 (토지/건물의 기준시가 산정)에 관한 법률이 나와있다.

  note) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률을 보면

         "표준지공시지가"를 산정시 다음과 같이 정한다.

         국토해양부장관은 비교표(토지가격비준표)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 함

         관계행정기관은 이를 바탕으로 지가를 산정해야함

         즉, 국토해양부 공동주택가격열람에서 나오는 '공동주택 가격/표준공시지가'는

         국가/지방자치단체 등의 기관이 과세하는데 기준을 둘 뿐이다.

          하지만!!  거의 이 공시를 그대로 사용한다는 것!!!!


6. 결론

다음의 경우 "장기주택저당차입금" 의 이자상환액만 연 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

1) 누가 : 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주

2) 무엇 : 전용면적 85제곱미터 이하인 국민주택규모의 주택을 취득하기 위해

             금융기관 또는 국민주택기금으로 부터 차입한 차입금의 이자 상환액에 대해서

3) 요건 :

   - 차입금의 거치기간이 3년이내이고, 상환기간이 15년 이상인 경우

   - 소유권 이전/ 보존등기일로부터 3개월 이내 차입

      또는 차입금을 다른 금융기관으로 이전하는 경우

4) 기타

   - 저축액과 차입금의 합이 1천만원까지 소득공제 가능


7. 사례

   요즘처럼 하루가 다르게 금리가 오르고 있다.

   다음의 경우, 타금융(특히 e-모기지)으로 갈아타는 걸 추천한다.

   1) 주택의 공시지가가 취득 이후 3억원 이하로 내려간 경우

   2) 기존 대출의 거치기간이 3년이상이여서 공제 못받은 경우
      (소득세법에 따라서, 위에서 요건이 만족한 경우만이 가능했다
        즉, 상환기간 / 거치기간이 기존에 만족된 경우만 해당가능)

   3) 변동금리를 고정금리로 바꿈


   2억원 대출을 가정하고, 얼마나 혜택을 볼까 따져보자

   현재 변동금리는 6.99% (CD금리 = 5.79%, 가산금리 = 1.2%)

           e-모기지론의 15년만기의 경우 7.15%


   당장 보게되면, 굳이 기존 대출 (설정비, 이자할인수수료 본인부담)을 갈아탈까 싶지만

   다음의 이유때문에 충분히 갈아탈만 하다.

   첫째, 금리가 꾸준히 오르고 있다는 점

   둘째, 기존 대출금의 원금상환없이 이자만 내고 있다는 점

   셋째, 180만원 소득공제액(즉, 1년에 1000만원이자이상을 낸다면 )은,

            2억 대출의 경우 0.9% 금리우대를 받는것과 같다는 점

  

   결국 위에서 지적했듯이, 소득공제의 여부로 금융상품을 갈아타기만 해도

   언제 바뀔지 모르는 6.99%의 변동금리를 6.25%의 고정금리로 갈아타는 격이다


8. 참고사이트

   한국일보 뉴스

   국회-소득세법 시행령(2008.7.24)

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