아래는 잔금 당일 "가야 할 순서"(장소별), "처리해야 할 일 순서"(기능별) 별로 나누었다.
1. 잔금 당일 순서
잔금 치루는 날에 등기를 하는 걸로 가정하고,
다음 순서대로 이동한다.
본인 서류 준비 ==> 1) 부동산 ==> 2) 구청 ==> 3) 은행 ==> 4) 등기소
2. 미리 처리될(준비할) 것 (위 순서와 무관함)
- 토지대장, 건물대장 : 인터넷에서 발급
(맨 아래 발급처 및 주의사항 기입함)
- 본인(매수인) 서류들
ㅁ 주민등록증 (신분증)
ㅁ 인감도장 (일반도장 가능)
ㅁ 주민등록등(초)본 (등본 가능)
ㅁ 매매계약서원본
3. 기타
- 매도인을 만나서 잔금을 치루면서,필요한 매도인의 서류를 받으면 된다.
위 순서중 어디에서 하던지(서류 수령) 아무 상관이 없다.
즉, 매도인 만나기 전에 구청->은행을 미리 들러서 세금 및 채권매입등을 미리 처리하여도 되고,
,매도인 만난 후에 구청->은행->등기소 차례대로 가도 된다.
1. 등록세/취득세 고지서 받기 (부동산 -> 구청 및 시청)
1) 필요 서류 (부동산)
ㅁ 부동산 - '부동산거래계약신고필증' (사본)
- '매매계약서' (사본)
ㅁ 본인 - 신분증
2) 받을 서류(구청)
ㅁ 등록세 / 취득세 고지서
3) 설명
- 부동산에 들려서, 위 서류를 수령한다.
: '매매계약서'와 '부동산거래계약신고필증'에 기입된 정보들이 일치하는지 살펴본다.
- 구청 세무과
: 세무과에 방문하여, 위 서류를 제출한다.
대개 법무사가 신청하기 때문에, 절차 생략 하고 처리하는 것 같다.
이때, "개인이 등기하려고 합니다" 라고 말하면 서류 및 이후의 절차 알려준다.
[경험]
본인의 경우, 부부공동명의였다.
부동산거래계약신고필증에 매수자의 정보가 틀리게 기입되어있어서,
이를 수정하는데 다소 시간(30분정도)이 지체됨
2. 등록세/취득세 납부 + 채권/수입인지/수입증지 매입 (구청 -> 은행)
1) 필요 서류 (구청)
ㅁ 등록/취득세 납부 고지서 취득세(부동산) 납부 고지서
2) 받을 서류(은행)
ㅁ 취득세 납부 영수증
ㅁ 채권 구입 영수증
ㅁ 수입인지, 수입증지
3) 설명
가. 고지서 납부
등기를 위해서는 "등록세" 납부 영수증만이 필요하다
(단. 취득세는 한달 이내 납입하여야 함)
등록세가 취득세에 이미 포함되어있어서, 취득세만 납부하면 된다.
취득세 고지서에는 '세금', '등록세' , '지방교육세'가 포함되어있슴
ㅁ 세금 = 등록세 + 지방교육세 (+ 농어촌특별세)
등록세 = 취득가액의 1.0%
지방교육세 = 등록세액의 1.2%
[주의]
은행에서 납부고지서는 창구에서 처리하지 않는다.
공과금납부 기계에서 처리함.
따라서 통장에 잔고가 있어야 한다.
[경험]
통장에 돈이 없어서, 대출받은 은행에 갔다.
창구에서 현금및 통장 잔고가 없다 얘기하고,
동 은행에서 발부한 수표를 통해서 납부하였다.
(결국 고지서 갖고도, 창구에서 처리 할 수 있다는 것!)
나. 채권
채권은 보통 즉시매도 조건으로 구입한다. (즉시매도란, 구입과 동시에 파는 것. )
[Tip]
주택 가격에 따른 구입할 채권액이 틀리다.
은행에서는 채권만 매도/매수 할 뿐 가격은 알려주지 않으므로,
채권 구입 가격은 꼭 "등기소에서 물어보자"!!!
[경험]
채권 구입은,
"등록세 고지서"에 기입된 "시가합계"을 기준으로 한다.
시가합계에 따른 누진세율이 적용되는데,
본인의 경우 0.21% (= 21/1000) 적용.
예) 아파트 가격이 2억인 경우, 채권구입가격 은 420만원.
즉시매도조건인 경우, 이 가격의 대략 10%정도 낸다 보면됨.
[주의]
채권 구입의 단위는 만원이다.
위 채권구입 산정시, 반올림이므로 만원 손해보는 일이 없기를 바란다.
(실제 은행에서 xxx1000원이였는데, 만원 더 구입하라 하였다)
[주의]
공동명의인 경우, 채권구입시 시가합계를 명의인으로 나눈다.
"명의인당 시가합계액"을 기준으로 채권구입한다.
예) 3억 5천의 경우 21/1000 적용으로 735만원치 구입해야함
공동명의(2명)인 경우, (1억 7천 5백 * 18/1000) 즉, 인당 315만원치 구입하는것이다.
결국 단일명의 = 735만원, 공동명의(2명) = 630만원 (315만원*2) 으로,
10%환매율 따지면 약 10만원 이득을 본다.
[참고]
누진세율 적용은 다음 조건에 따라 틀려진다.
1) 특별/광역시 vs 지방
2) 시가합계액
[경험]
등기소에 채권구입 물어봤더니, 단일명의 인줄 알고 21/1000 로 알려줬다.
결국 10만원 정도 손해를 봄.ㅠ.ㅠ
다. 수입인지/증지 구입
- 구입액은 등기소에 물어보자!!
- 수입인지/증지는 '동록세에 표시된 시가합계' 기준이 아닌,
매매가(실거래가) 기준이다.
(채권은 등록세에 표시된 시가합계이고, 인/증지는 실거래가이고 헷갈림)
[참고]
수입인/증지에서는,
매매계약서/ 부동산거래계약신고필증은 필요하지 않았다.
3. 잔금 치루기 (부동산/매도인)
1) 필요 서류
- 잔금 (바로 돈! ^^)
- 매도인의 서류들 (매도인에게 받을 서류,등기소에 낼것)
ㅁ 등기필증 (등기권리증)
ㅁ 매도인 인감증명서
- 사용목적과 매수자 인적정보 포함되어있어야함
ㅁ 매도인 주민등록 등(초)본 (주소이력 포함)
- 본인의 경우, 초본만 받음
ㅁ 위임장
- 작성법은 아래에 별도로 언급
- 넉넉하게 3장 정도 받아두자.
왜냐면,위임장에는 인감도장이 필요한거라서, 나중에 추가로 받기 힘듬.
2) 설명
가. 잔금치루기
- 잔금 치루면서, 살펴보아야 할 사항은 여기서 언급하지 않는다.
- 등기부등본을 통해서,
근저당/경매 등 정보 확인, 매도인 정보 확인
매매계약서나 등기필증, 신고필증등의 정보가 일치하는지 확인
- 잔금을 주고, 위 매도인의 서류들을 받자!!
나. 위임장 작성법
- 인터넷등기소 => 자료센터 => 위임장 출력
(인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr/ )
- 위 위임장 뒤에 견본서식이 있다. 샘플작성 예 대로 기입하자.
다음은, 주의 할 점 및 팁 이다.
ㅁ 부동산의 표시
등기필증(매도인것)의 "부동산의 표시"을 옮겨 적을것
ㅁ 등기원인과 그 연월일
매매계약일 기준이다. 잔금치루는 날이 아님!
ㅁ 등기의 목적
소유권 이전
ㅁ 위임인 (매도/매수자 모두 기명)
매도자 이름 + 주소 + 주민번호 + 인
매수자 이름 + 주소 + 주민번호 + 인
ㅁ 대리인
신청자 본인 이름
4. 등기신청 (등기소)
자... 이제 등기소에 가서 신청만 하면 된다.
1) 필요 서류
아래는 서류 철 순서이다.
ㅁ 등기신청서
- 본인(아파트)의 경우 다음에서 신청서 받자.
인터넷등기소 => 자료 센터 => 04-2.매매로인한소유권이전등기신청(구분건물)
단. 아파트는 '구분건물'이다.
- 작성법은 아래 설명
ㅁ 등록세 영수증필 확인서
ㅁ 등기수입증지
ㅁ 위임장
ㅁ 매도자 인감증명서
ㅁ 주민등록초본 매도/매수자
ㅁ 토지대장등본
ㅁ 건축물대장등본
ㅁ 개별공시지가확인서(토지대장에 표시되어있슴 생략가능)
ㅁ 매매계약서 사본
ㅁ 부동산거래계약신고필증 사본
ㅁ 매매목록(한건인 경우 생략)
ㅁ 등기필증
ㅁ 등기신청서
ㅁ 계약서원본
ㅁ 등기필증
ㅁ 부동산거래계약신고필증원본
==> 서류철 순서는 잘 모르겠다.
==> 은행 대출을 받아서, 근저당설정하는 은행쪽 법무사가 왔었고,
이 사람이 서류철을 했다...;;;
법무사가 없다면, 등기소 직원에게 물어보자.!!!
5. 기타
1) 토지대장등본
위치 : 전자정부 -> 민원신청 -> 발급가능한민원신청 -> 토지대장
종류 : "토지(임야)대장등본교부(대지권등록부)",
참고 : 등기소에서도 발급가능
- 꼭 대지권등록부로 받자.
- 토지 소재지 입력 -> 민원신청 -> (집합건물) 상세 주소 입력 -> 민원신청 -> (동.호수 입력) 민원발급
2) 건축물대장등본
위치 : 전자정부 -> 민원신청 -> 발급가능한민원신청 -> 건축물대장
종류 : "건축물대장(발급)" , 옵션선택 ( 집합 + 전유부 )
- 정보기입후 민원신청버튼 누르면, "동 지정" -> "호수 지정" 등의 처리가 나온다.
건축물대장이므로 동/호수 모두 표시되어야 된다.
참고 : 등기소에서도 발급가능
참고 ) 현금영수증 처리
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