예전 글 (주택담보대출 갈아타기 II. 소득공제) 에서
기존 담보대출시 요건이 충족되지 않아 소득공제를 받지 못한 경우에
대출한 금융사(은행)를 바꾸는것으로 소득공제를 받을 수 있다고 언급한 바 있다.
(자세한 내용은 국세청 09년 7월자로 수정된 FAQ 참조하자)‘장기주택저당차입금’ 이란 항목은 소득공제를 받을 수 있는데
기존의 요건은 다음과 같았다.
| 조건 | 변경 전 | 변경 후 | 비고 |
| 국민주택 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 | |
| 상환기간 | 15년 이상 | 15년 이상 | 변경 가능 |
| 거치기간 | 3년 이하 | 폐지 | |
| 공시지가 | 3억원 이하 | 3억원 이하 | 변경 가능 |
위 테이블에서 ‘변경 가능’ 이라 함은,
기존 주택에 대해서 새로 저당권을 설정하면 변경(효력)된 사항이 반영된다는 것이다.
즉, 다시 설명하면 다음의 경우는 ‘공시지가’와 ‘상환기간’으로
장기주택저당차입금이라 인정을 하지 않으며, 소득공제를 받을 수 없다.
첫 대출 : 국민주택 규모, 공시지가 4억, 상환기간 10년
이럴때 다음부터 동일 주택에 대해 소득공제를 받으려면 어떻게 해야할까?
[방법 1]. 기준시가(공시지가) 적용 시점을 바꾸고 싶다면!!
“금융기관을 바꿔서 대출금을 이전을 하자”
- 기존 금융기관의 잔액을 상환하고,
새로 저당권 설정 후, 대출금(차입금) 이전을 한다.
- 전환 시점의 기준시가가 기준이 되기때문에, 이전시 공시지가가 3억 이하여야 한다
[방법 2]. 15년 미만 상환기간을 15년 이상으로 연장하고 싶다면!!
“새로 저당권을 설정후 연장”
- 새로 저당권 설정 후,
신규대출금으로 기존 대출금의 상환기관을 15년 이상으로 연장함
- 연장 신청시 기준시가(공시지가) 가격이 3억이 넘는 경우 적용하지 않음
사례1)
A씨는 기준시가 3억 이하인데, 상환기간이 10년이었다
==> 은행가서 저당권만 새로 설정해서, 상환기간을 연장하자
사례2)
B씨는 기준시가 5억짜리가 올해 3억 이하로 내려갔다.
==> 타은행(기존 은행 말고)가서 대출을 받으면 된다
이럴때는 전환시점의 공시지가를 기준으로 하기때문이다
[생각]
위 방법이 무조건 좋은 것은 아니다.
저당권 새로 설정시 ‘설정비’가 부과되고,
신규대출시 기존 금리가 인정이 안된다는 것이다.
(요즘은 가산금리가 높다고 해서, 언젠가 내려가겠지 생각하고 있다)
대출금 이자가 많아서 연간 소득공제 한도액인 1,000만원 받는다 하면
매년 170만원 정도 절세가 되는 것이다.